アパートはどんなタイミングで解体を検討するべき?チェックするべきポイントをお伝えします

2020年12月16日(水)

多くのアパートを管理していると、どうしても修繕では手が行き届かない古いアパートが出てきます。壁の塗り替えなどで一時的に見た目を新しくすることはできても、基礎など内側が古くなると様々な問題が出てくることも考えられます。

その場合には、修繕するより解体した方が費用もかからずに済むこともあるのです。そこで考えて欲しいアパートの解体のメリットやデメリットについて詳しくご紹介します。

経年劣化とは

アパートなどの賃貸物件を貸し借りする際に、よく問題となるのが「経年劣化」です。経年劣化とは、年数を経て自然に摩耗した状態のことをいいます。
アパートを借りた賃借人には、退去時に原状回復を求められますが、経年劣化については回復の必要はないとされています。
ここで注意したいのが、経年劣化と通常摩耗、特別摩耗の違いです。借りた側の負担となるのは特別摩耗だけです。

経年劣化

アパートが建てられてから年数を重ねていくに伴い劣化したものをいいます。
壁や床の日焼け、また色あせ、窓枠やトイレ、浴室のプラスチック部分やタイルの割れなどが含まれます。

通常摩耗

通常の生活をしていても摩耗してしまうものをいいます。
家具を置いていたことで発生した日焼けや、冷蔵庫や洗濯機を置く場所にゴムなどの跡がついた場合などがあります。故意で発生したものではないため、貸主の負担で修繕することになります。

特別摩耗

使い方が悪かったり、故意に傷つけてできてしまった傷やへこみ、汚れのことをいいます。
タバコのヤニや焦げ跡、画鋲などによる壁の穴、カビなどがあります。
また襖の破れなども故意の場合は修繕費用が請求されることがあります。

アパートの経年劣化によるリスク

アパートに限らず、建築物には経年劣化のリスクが伴います。
ここではどういったリスクが考えられるのか、詳しく見ていきましょう。

空室率の上昇

経年劣化は空室率の上昇につながります。その理由としては、外観や内観の魅力の低下により新規の入居者が集まらないことに加え、すでに入居している居住者が退去してしまうことが挙げられます。
築年数の浅い建物は、耐震性や防音性が最新のものであるため人気が高く、逆に築年数の長い建物は「設備が古い」「住み心地が悪い」ととらえられてしまうからです。

古いアパートに住み続けるより、新しく快適なアパートに転居することのメリットを取る人は多く、経年劣化したアパートに人は集まりません。

事故・災害リスク

経年劣化は、見た目だけでなく事故や災害のリスクが高くなります。普段生活している際には気づきにくいのですが、経年で目に見えない部分が古くなると、災害時に雨漏りや隙間風が発生してしまいます。
それだけでなく地震で建物自体が損壊してしまう可能性も高まります。

また災害が発生しなくても、劣化により天井や床が突然破損し、居住者が事故に巻き込まれる二次災害につながることも考えられます。

解体を検討したほうがいいケース

塗り直しや貼り替えで対策ができればいいのですが、築年数によっては修繕を繰り返すよりも解体を検討した方がいい場合もあります。
そこで、どういった場合に解体を検討すべきなのかをケース別に詳しくご紹介します。

不具合が立て続けに起こる場合

水漏れや建具のがたつき、また外壁の亀裂など、不具合がいくつも起きている場合、また修理を繰り返しても改善できない場合には、修繕や修理だけでは根本的な解決になりません。

特に壁の亀裂は見た目だけでなく内部が大きく破損している可能性もあるため、早急に対策が必要となります。
壁の補強をするよりも、解体した方が事故のリスクを減らすことにつながります。

耐震基準を満たさない建物

耐震基準を満たしていない、古い耐震基準で建てられたアパートは解体する方がおすすめです。
1981年に回生された建築基準法で施工されたのが「新耐震基準」です。そのためこれより以前に建てられた建築物には耐震診断を受け、必要であれば耐震補強をすることが求められています。

ただ、耐震補強は建物にもよりますが、平均して150万円以上の費用がかかります。
その費用も心配ですが、「古い耐震基準の建物」はそれだけで不安材料になりかねません。
補強するよりも解体する方が費用がかからない可能性もあります。

アパートを解体するメリット・デメリット

経年劣化でリスクも多いアパートは、解体を検討すべきですが、解体にはメリットだけでなくデメリットもあります。
そこで事前に知っておきたい解体のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

アパートを解体するメリットとしては、土地の有効活用ができることが挙げられます。

経年劣化して空き部屋の増えたアパートを維持するよりも、解体して土地を売却するなど有効活用した方が修繕費用などの出費に悩まされることがなくなるためです。

また災害や事故のリスクを抑えることになります。新たにアパートを建てることで、古いアパートを維持するより費用対効果も検討可能です。

デメリット

解体のデメリットとしては、一時的に多額の費用がかかることが挙げられます。

土地がすぐ売却できればいいのですが、それが難しい場合は解体費用を負担しなければなりません。新しく建て替える場合でも、費用の回収には時間がかかります。

さらにアパートに居住者がいる場合は退去の交渉が必要になります。リフォームするよりも工期に時間がかかりますので、家賃収入が得られない間のこともよく考えた上で検討が必要です。また解体した場合、固定資産税の減税適用外となることにも注意しましょう。

不安を感じたらまずは専門業者にご相談を

アパートの経営や維持において、避けて通ることができないのが経年劣化です。
古くなったアパートは入居を避ける人が多いため、今後のことを考えて建て替えや土地の売却も検討する必要があります。

ただ、解体にはメリットだけでなくデメリットもありますので、よく検討した上で判断することをおすすめします。
解体費用を抑えるためにも、また安全な工事を行うためにも解体専門の業者に依頼することも考えましょう。


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