【不動産経営者必見】アパート解体の手順を徹底解説




解体業者による現地調査

まずは業者を選定して現地調査を依頼します。建物の状態や広さを事前に伝えていたとしても実際に現場を見てみないとわからないことも多いです。

たとえば、道路や駐車場の広さによって使える重機も異なります。小さい重機しか使えない場合は時間がかかるかもしれません。また、近隣住民や会社、店舗の都合に配慮して工事時間を変更することもあり得ます。

工事の方向性が決まる現地調査は非常に重要です。業者の担当者は建物や敷地の状態のほか、周辺の道路状況や環境、付帯物の有無など、さまざまなことを確認します。また、この際にオーナーの方の要望もお伺いします。

見積もり・費用決定

現地調査の結果をもとに業者からの見積もりが提示されます。工事の項目ごとに金額を出してくれる業者もあれば、トータルの金額しか書かれていない業者もあります。後で追加費用が発生して当初の予定よりも出費がかさんでしまったというケースもしばしばあります。「なにに・いくらかかるのか？」をしっかりと確認しておきましょう。

可能であれば複数業者に現地調査を依頼して見積もりを取ってみてください。一社だけだとその業者が良いのか・悪いのか、あるいは料金が高いのか・安いのかがわかりません。複数社を比較することで、業者の良し悪しや費用感がわかってきます。

近隣に住む人達に挨拶

近隣住民へ挨拶をしなくても解体工事をすることは可能です。しかし、工事期間中は騒音や振動、ホコリ等が発生して迷惑をかけることになるので、必ずご近所さんには挨拶に回ってアパートの解体工事に関する説明をしておきましょう。事前にしっかりと挨拶して理解してもらうことで、クレームが発生するリスクも軽減することができます。

しっかりとした業者であれば、担当者が挨拶回りに同行して工事に関する説明もしてくれます。現地調査の際に近隣への挨拶回りもしてくれるかどうか確認しておきましょう。

アパート内の片付け【配線撤去を含む】

解体工事のスケジュールが決まったら、それまでにアパート内を片付けて解体工事ができる状態にしなければいけません。まずは家具や設備、ゴミなどを処分します。その後、電気やガス、水道などのインフラを停止して配線と配管の撤去を行います。

また、アパートの入居者に対する退去指示もオーナーの重要な仕事です。まれに立ち退きを拒否したり高額な立ち退き料を請求したりする入居者もいます。退去交渉がうまくいかない場合は弁護士などの専門家に相談するのも手です。

退去交渉は時間がかかるため、アパートの解体が決まったらなるべく早く交渉を進めていきましょう。

足場や養生のなどの仮設工事

アパートの住人が全員退去して片付けも終わったら、いよいよ解体工事がはじまります。まずは作業員が高所作業をする際に使う足場を建物の周りに組み、騒音や粉塵などを遮る養生シートで建物を覆います。近隣住民への影響を最小限に留め、作業員の安全を確保するためには重要な工程です。

特にオーナーにとっては粉塵を防ぐ養生シートが要チェック事項。破れているとそこから粉塵が飛散して近隣住民からクレームが来ることがあります。現場に足を運んでみて、破れた養生シートを使っていないか？オーナーの目でも確認してみましょう。

足場設置と養生が完了したら重機が入ってアパートの解体工事がはじまります。

建物本体の解体工事

いよいよ解体工事となります。まずはサッシや断熱材、住宅設備、石膏ボードなどの内装を撤去していきます。その後、重機を使って建物の上から順に建物を解体していきます。また、基礎の部分に関しても解体を行います。

オーナーは解体工事が完了したら「滅失登記申請」という手続きを法務局に対して行わなければいけません。業者が発行する建物滅失証明書と解体業者の印鑑証明が必要です。

この滅失登記申請は解体が完了してから1ヶ月以内に行わなければいけません。仮に手続きを行わなかった場合は過料に処されたり、本来払う必要がない固定資産税が課されたりする可能性があります。必ず期限までに滅失登記申請をしておきましょう。

整地・清掃作業【廃棄物等の撤去・処分を含む】

解体工事が完了したら後片付けです。廃棄物は解体業者が処分しますが、なかには不法投棄を行う悪質な会社も存在します。必ず「マニフェスト」を発行してもらい、廃棄物が適切に処理されているかを確認しましょう。

その後、細かいゴミや端材などをきれいにするために土地の掃除を行います。この際に廃材や井戸が地中に埋まっていることもありますので、埋設物の有無もチェックします。また、解体現場周辺にもゴミや粉塵が残っていないかどうかを確認して、もしあればきれいに清掃します。こうした清掃作業を行なってくれる業者もあります。

その後、アパートの跡地を更地にして、次の土地活用ができる状態にします。これでようやく解体工事の一連の流れが完了しました。