問題となりつつあるマンション建替問題、解体の目安と合わせてご説明

築40年越えのマンション数が急速に増えるが、建て替えは進まず

2018年末時点で日本の3階建て以上の中高層を指す”マンション”のストック数は約654.7万戸。国土交通省住宅局の調査によるもので、鉄筋造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅を含めます。このうち、築40年を超えるマンションは約81.4万戸ありますが10年後には約2.4倍、20年後には約4.5倍と高経年マンションが増えることが既に予想されています。

その一方でマンションの建替実績はあまり伸びていません。地震などの被災マンションの建替をのぞき、2019年4月時点で建替実績は約19,200戸で、地域別に見ると関東が約7割を占めています。マンションが関東に集中し、地方では一戸建てが多いといった傾向があることも理由ではありますが、それでも地方にもマンションは多くあります。マンションの修繕や建替がなかなか進まない理由は、費用の問題も大きく関係しています。

建て替え検討の目安とされる30年のカベ

マンションの躯体自体は頑丈に造られていますが、雨風にさらされる外壁やサビなどが発生する鉄筋部分などは10年から12年目、20年目から24年目までそれぞれに修繕が必要です。さらに築20年を過ぎると、電気や給水設備、消防設備などが耐用年数を迎えるため、交換が必要になります。さらに屋上やベランダの防水の修繕、共用部分の設備は居住地域より劣化が早いため、10年ごとより早めに対応する必要があります。

ただ、築30年目を迎えた時に、10年ごとの大規模修繕を行うかどうか、それとも建て替えを検討するか判断する必要が出てきます。

ただ、費用不足から修繕を先送りしてしまった場合、外壁剥離がひどくなったり、空き部屋の不法占拠や鳩害といった新たな問題が出てくることも考えられます。

今の生活を変えたくないといったことから建て替えを拒否する人や、そもそも建て替え費用が出せないという人もいます。こういった問題に対処するため、東京都では老朽化マンションの建て替えを促進する新たな条例を検討しています。これによりマンションの老朽化で周囲の環境にも悪影響が及ばないよう、また管理不全に陥っているマンションの管理を改善しようとする取り組みが進む可能性があり、全国から注目を集めています。

設備の劣化やコストの増大化

経年劣化による設備の老朽化や、外壁や廊下などのコンクリートのひび割れが原因となる雨漏り発生のリスク、そして配管の老朽化やひび割れなどが起きます。これらの不具合については、その都度対応が可能ですが、マンションの場合は対象となる箇所が多いため、定期的に修繕をしていても回数を重ねれば修繕費は増加していきます。また築年数を経るごとに不具合箇所は増えていくため、修繕してもまた別の箇所に不具合が出るといったことの繰り返しにもなりかねません。そのため毎年の管理費や修繕費を値上げせざるを得ず、住民側から不満が出ることも考えられます。

急速に価値が下がってしまう危険性

マンションの価値は、築年数と共に目減りする可能性を考える必要があります。中古マンションとして販売ができるのは築20年前後までで、それを過ぎると老朽化も重なり、新規入居者が入ってこないといったことも考えられます。また修繕費用が出せない・値上がりに従えないといったことから退去者が増え、空き室率が30％を越えると、管理費が不足する事態に陥り、より劣化が進み退居者もまた…というスパイラルが待っています。

資産価値としてみると、マンションは築10年前後で急激に価値が下がってしまう可能性があります。そういった点を踏まえ、修繕を繰り返すよりも早めに解体するといった見切りをつけることも必要といえるでしょう。

大きくブレがある解体費用や工期

解体費用の目安は、坪単価で決まるため新しく建てるよりは相場が安定しているといわれています。ただ鉄骨を焼き切る必要のある鉄筋コンクリート造（RC造）は坪単価4.5～8万相当とブレがあるのが現状となっています。新築の場合と違い、解体工事は建物の状態に加え、周辺地域にも配慮した工事が必要となるため、重機があまり出入りできない場所であったり、閑静な住宅地内の立地だったりした場合は、価格が変動することもあります。

工期もケースごとに違いがあるため、1週間から1ヶ月と幅があります。解体工事の現場実績が豊富な解体業者に相談することをおすすめします。工期が長引くと人件費もかさむため、明確な工事内容や工期を提示できる業者選びが必要となってきます。

経験豊富な業者さん選びが肝心

解体工事を依頼する場合、専門の業者に依頼する必要があります。ただどうやって優良な業者を選べばいいのか分からないといったことも少なくありません。残念ながら悪徳な業者も少なくないため、解体工事の後にトラブルになるといったこともあります。まずは複数の業者から見積もりを取り、きちんと必要な項目があるか、また不要な項目がないかを確認しましょう。また解体工事業の登録または建設業の許可を得た業者であるかどうかもチェックしましょう。さらに産業廃棄物の収集運搬許可を得ているかどうかも確認する必要があります。

またマンションの解体では重機が必須です。重機をつり上げて行う揚重解体の経験など実績のある業者なら安心です。さらに飛散物への配慮など、周辺地域にも配慮した解体工事を実践している業者を選ぶようにしましょう。