問題となりつつあるマンション建替問題、解体の目安と合わせてご説明

2020年10月01日(木)

マンションは、税法上の耐用年数が47年であることから寿命も同じ程度に考えられています。ただ、あくまでもそれは建物全体のことであり水回りなどはそれより早く老朽化が進みます。そのため修繕よりもマンションを解体し建て直すことも一つの案として考える必要があります。そこで、なぜマンションの解体の必要があるのか、またマンション解体の際に必要となる費用や注意点を詳しくご紹介します。

注目されつつあるマンション老朽化問題

マンションの躯体自体の寿命は50年とされています。ただし水回りの老朽化や屋上やベランダの水漏れなどが発生するため、5年、10年単位で外壁も含む大規模修繕が必要です。また中古マンションとして販売する場合、築年数20~25年が売れ筋とされています。さらに新しい耐震基準に沿った物件であれば問題ありませんが、そうでなければ解体も考えなくてはいけません。このように耐震化の基準を満たさないマンション、また築30~40年のマンションが「老朽化マンション」として増えている現状があります。

築40年越えのマンション数が急速に増えるが、建て替えは進まず

2018年末時点で日本の3階建て以上の中高層を指す”マンション”のストック数は約654.7万戸。国土交通省住宅局の調査によるもので、鉄筋造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅を含めます。このうち、築40年を超えるマンションは約81.4万戸ありますが10年後には約2.4倍、20年後には約4.5倍と高経年マンションが増えることが既に予想されています。

その一方でマンションの建替実績はあまり伸びていません。地震などの被災マンションの建替をのぞき、2019年4月時点で建替実績は約19,200戸で、地域別に見ると関東が約7割を占めています。マンションが関東に集中し、地方では一戸建てが多いといった傾向があることも理由ではありますが、それでも地方にもマンションは多くあります。マンションの修繕や建替がなかなか進まない理由は、費用の問題も大きく関係しています。

建て替え検討の目安とされる30年のカベ

マンションの躯体自体は頑丈に造られていますが、雨風にさらされる外壁やサビなどが発生する鉄筋部分などは10年から12年目、20年目から24年目までそれぞれに修繕が必要です。さらに築20年を過ぎると、電気や給水設備、消防設備などが耐用年数を迎えるため、交換が必要になります。さらに屋上やベランダの防水の修繕、共用部分の設備は居住地域より劣化が早いため、10年ごとより早めに対応する必要があります。

ただ、築30年目を迎えた時に、10年ごとの大規模修繕を行うかどうか、それとも建て替えを検討するか判断する必要が出てきます。

ただ、費用不足から修繕を先送りしてしまった場合、外壁剥離がひどくなったり、空き部屋の不法占拠や鳩害といった新たな問題が出てくることも考えられます。

今の生活を変えたくないといったことから建て替えを拒否する人や、そもそも建て替え費用が出せないという人もいます。こういった問題に対処するため、東京都では老朽化マンションの建て替えを促進する新たな条例を検討しています。これによりマンションの老朽化で周囲の環境にも悪影響が及ばないよう、また管理不全に陥っているマンションの管理を改善しようとする取り組みが進む可能性があり、全国から注目を集めています。

老朽化が進む中で出てくる多くの問題とは

マンションの建て替えの目安とされる築30年を過ぎても、修繕費用や建て替え費用の目処が立たず、老朽化が進むマンションが増えてきています。今はなんとか住むことができるとしても、今後老朽化を放置することで様々な問題が発生することが考えられます。そこで、老朽化をそのままにしておくことでどのような問題が起きるのかを詳しくご紹介します。

設備の劣化やコストの増大化

経年劣化による設備の老朽化や、外壁や廊下などのコンクリートのひび割れが原因となる雨漏り発生のリスク、そして配管の老朽化やひび割れなどが起きます。これらの不具合については、その都度対応が可能ですが、マンションの場合は対象となる箇所が多いため、定期的に修繕をしていても回数を重ねれば修繕費は増加していきます。また築年数を経るごとに不具合箇所は増えていくため、修繕してもまた別の箇所に不具合が出るといったことの繰り返しにもなりかねません。そのため毎年の管理費や修繕費を値上げせざるを得ず、住民側から不満が出ることも考えられます。

急速に価値が下がってしまう危険性

マンションの価値は、築年数と共に目減りする可能性を考える必要があります。中古マンションとして販売ができるのは築20年前後までで、それを過ぎると老朽化も重なり、新規入居者が入ってこないといったことも考えられます。また修繕費用が出せない・値上がりに従えないといったことから退去者が増え、空き室率が30%を越えると、管理費が不足する事態に陥り、より劣化が進み退居者もまた…というスパイラルが待っています。

資産価値としてみると、マンションは築10年前後で急激に価値が下がってしまう可能性があります。そういった点を踏まえ、修繕を繰り返すよりも早めに解体するといった見切りをつけることも必要といえるでしょう。

実際に解体にかかる費用や期間について

マンションの解体を決意した際、考えておく必要があるのが解体費用や工期です。建て替えをする場合は住民をその間別に用意した住居に移住してもらう必要があるため、その費用なども考えなければなりません。そこで解体費用や工期の目安や相場を詳しく見ていきましょう。

大きくブレがある解体費用や工期

解体費用の目安は、坪単価で決まるため新しく建てるよりは相場が安定しているといわれています。ただ鉄骨を焼き切る必要のある鉄筋コンクリート造(RC造)は坪単価4.5~8万相当とブレがあるのが現状となっています。新築の場合と違い、解体工事は建物の状態に加え、周辺地域にも配慮した工事が必要となるため、重機があまり出入りできない場所であったり、閑静な住宅地内の立地だったりした場合は、価格が変動することもあります。

工期もケースごとに違いがあるため、1週間から1ヶ月と幅があります。解体工事の現場実績が豊富な解体業者に相談することをおすすめします。工期が長引くと人件費もかさむため、明確な工事内容や工期を提示できる業者選びが必要となってきます。

経験豊富な業者さん選びが肝心

解体工事を依頼する場合、専門の業者に依頼する必要があります。ただどうやって優良な業者を選べばいいのか分からないといったことも少なくありません。残念ながら悪徳な業者も少なくないため、解体工事の後にトラブルになるといったこともあります。まずは複数の業者から見積もりを取り、きちんと必要な項目があるか、また不要な項目がないかを確認しましょう。また解体工事業の登録または建設業の許可を得た業者であるかどうかもチェックしましょう。さらに産業廃棄物の収集運搬許可を得ているかどうかも確認する必要があります。

またマンションの解体では重機が必須です。重機をつり上げて行う揚重解体の経験など実績のある業者なら安心です。さらに飛散物への配慮など、周辺地域にも配慮した解体工事を実践している業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

解体工事の費用は、マンションだけの解体だけでなく解体した後の廃棄物の処分なども必要となるため、坪単価の目安では収まらないことがほとんどです。また解体した後に追加費用を請求する悪徳業者も少なくありません。

三郷解体では、すべての費用を見積もりの時点で明確に算出しており、追加工事の可能性も込みで教えてもらえます。追加工事が発生しなければその費用は引いてもらえるので安心です。解体業者選びに困っているなら、ぜひ三郷解体にご相談ください。


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