アパートの資産価値が変動する要因と落ちにくい条件とは！？
アパート投資を行って行く上で、不動産の資産価値を下げないことは非常に重要です。しかし資産価値を下げないための要因の中には、管理体制やメンテナンス状況、住み心地などといった人為的に上げることが可能なこともあれば、立地条件や土地の形状など、変えることができない要因もあります。
この記事では資産価値が変動する理由と要因についてと、資産価値を下げないための物件の条件についてなどをご説明します。
資産価値はどのようにして決まるのか？
言うまでもありませんが、アパートなどの不動産には定価というものはありません。そこで資産価値の算出方法としては、一般的には建物と土地の価格から計算します。
銀行などの金融機関では、建築単価から建物の価格を算出します。建築単価とは、新築時の建築費を基準に経年を考え合わせて、資産価値を算出するものです。
ただ不動産業者では、法定耐用年数（法的に示されている、物件が使用に耐えうる年数）に基づいて建物の価値を算出します。木造アパートであれば法定耐用年数は22年ですので、1年経過するごとに1/22ずつ価値が減っていきます。そして、22年後には価値はゼロになるというわけです。
土地の価格については、公示地価、基準地価、固定資産税評価額、相続税路線価という4つの公的な価格に加えて、実際に取引される実勢価格（時価）を足して算出します。
土地の価値を判断するとき、金融機関と不動産業者とでは参照するところが異なります。金融機関が見るのは相続税路線価だけですが、不動産業者は相続税路線価と実勢価格を見ます。
資産価値を変動させる3つの要因
建物と土地の価格から算出した資産価値が変動する理由としては3つの要因が考えられます。1つめは景気や人口、物価などの「一般的要因」、2つめは立地条件などの「地域要因」、3つめは土地の形状などの「個別的要因」です。
以下、それぞれの要因の説明とそれが資産価値にどのように影響するのかをご説明します。
一般的要因
社会における不動産の使われ方や価格水準に大きな影響を与える、人口や世帯などの「社会的要因」、気象条件や土壌、地盤などの「自然的要因」、物価や税金、景気などの「経済的要因」、土地計画や法規制住宅政策などの「行政的要因」の4つをひっくるめて一般的要因と呼んでいます。
例えば、日本が不況に陥り景気が悪くなると家計支出が抑制され、不動産購入者が減少することで不動産価格も低減するというように、資産価値にも密接に影響を与えます。
地域要因
人が生産活動をしていたり、居住していたりする土地は、「宅地地域」「林地地域」「農地地域」などに大きく分けられており、用途的に同質と考えられる地域という意味合いから「用途的地域」と呼ばれます。それらの地域において、不動産価格に影響を与える要因を地域要因と呼んでいます。
「宅地地域」の中でもアパートなどの住居用不動産が建っている「宅地地域」は、「商業地域」「工業地域」「住宅地域」などに細分化されています。「住宅地域」においては、商店街などの店舗の配置、街路の幅、都心や最寄り駅からのアクセスの状況などが不動産価格に影響を与えます。また、「商業地域」においては、商業背後地とそこに訪れる顧客の質と量や商業施設や業務施設の種類、規模、集積度の状態などが不動産価格に影響を与えます。
個別的要因
不動産は、土地、建物、建物及びその敷地それぞれ個別に影響を与えるものがあります。それらも不動産価格決定の要因となりますので、それを個別的要因と呼んでいます。
土地には、接面道路との関係や地勢、土壌汚染の有無の状態などが不動産価格に影響を与えます。建物には、築年数や建築構造、建物の維持管理状態などが不動産価格に影響を与えます。さらに建物及びその敷地については、敷地内の建物をはじめ、駐車場や庭の配置などといった建物と、敷地との適応の状態が不動産価格に影響を与えます。
資産価値が落ちにくい物件の条件
アパートなどの建物の資産価値が落ちにくい物件には、共通している項目があります。建物の資産価値が落ちなければ利益も出やすいので、その共通項目は重要です。以下で、その項目についてご紹介します。
物件価格に占める土地値の割合が高い物件
アパートなどの物件は、築年数が経過することで賃料も下がっていきます。同時にその物件の不動産価格も、時間の経過によって徐々に下落していきます。しかし、物件価格は際限なく下がることなく、ある時点でストップします。それが土地値となります。物件価格が土地値を下回ることは基本的にありません。そこで、物件価格がある程度以上落ちない条件として、物件価格の中で土地値の占める割合が大きい物件ということが挙げられます。
物件価格は、資産価値と収益性という2つの指標でそれぞれの価格を算出して、高いほうの価格で決まります。資産価値とはほぼ土地値とイコールになっていますので、土地値が高いほど、その物件の資産価値も高いというわけです。
空室率が低く、賃料が下がらない
アパートなどの物件の空室率が低ければ、毎月常に一定の賃料が得られ収益性が見込めるため、賃料を下げてまで部屋を貸す必要はなくなります。いわば、物件の資産価値を下げたくなければ、空室率を低くすることが第一というわけです。
物件の空室率を下げないためには、アパートなどの管理体制やメンテナンス状況、住み心地といったレベルを一定に保ち、入居者の生活の質を下げないためにキープしておく必要があります。エントランスや廊下などの清掃、植栽の整備、外壁の補修、防犯体制など、物件の管理やメンテナンスは怠らないことが大事です。
交通・生活利便性が高く、環境配慮がされている立地
アパートなどの物件の資産価値が下がりにくい土地には、以下の項目が高いことが共通して挙げられます。
・交通面での利便性
・生活面での利便性
・環境面での安全性
最寄り駅からのアクセスが良いなどで交通面の利便性が高いことは、通勤や通学に電車を利用する人にとっては、物件選びの際に選ばれることになります。また、車を所有していない人にとって、スーパーやコンビニ、ドラッグストア、役所、病院、銀行というような施設が近くにあると生活面での利便性が高く、ポイントも高くなります。それだけでなく、周囲に学校や図書館、博物館などの文化的施設が整っていれば、比較的治安も良いことが多く、環境面での安全性が高い物件と呼んでいいでしょう。
これら3つの利便性と安全性が高い土地は自然と入居者に選ばれる物件となり、資産価値も下がりにくいということができます。
まとめ
アパートなどの不動産物件の資産価値を変動させるには、一般的要因、地域要因、個別的要因という3つの要因が関係してきます。その資産価値が落とさないためには、物件価格に占める土地値の割合が高く、管理の良さで空室率が低いほか、交通・生活利便性が高く環境配慮がされている立地である必要があります。
そこで、土地値は高いものの建物の老朽化により資産価値が減少している場合には、物件の早めの建て替え・リフォームを検討しましょう。
三郷解体ではリフォームに伴って行われる内装のみの居抜き解体（スケルトン解体）にも対応しています。「物件の資産価値を高めながら長く収益を上げていきたい」と考えている際には、まずは当社にご連絡ください。
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